Dispositif "relance logement" : la nouvelle mesure incitative en 2026
Depuis plusieurs années, le marché résidentiel français traverse une période de fortes tensions, marquée par une baisse significative de la construction, un retrait progressif des investisseurs privés et une pénurie croissante de logements disponibles à la location.
Selon les dernières données, l’offre locative a chuté de près de 15 % en cinq ans, impactant particulièrement les étudiants, les jeunes actifs et les apprentis. Dans le même temps, les mises en chantier ont fortement reculé, aggravant le déséquilibre entre l’offre et la demande.
Face à ce constat, l’État a souhaité repenser les mécanismes de soutien à l’investissement locatif. Chez Mirandole Patrimoine, cabinet de gestion de patrimoine, nous accompagnons depuis plusieurs années les investisseurs dans la compréhension et l’anticipation de ces évolutions réglementaires et fiscales.
C’est dans ce contexte qu’émerge le dispositif “Relance logement”, également appelé dispositif Jeanbrun ou encore statut du bailleur privé, instauré par la loi de finances pour 2026. Pensé comme le successeur du dispositif Pinel, il vise à redonner de l’attractivité à l’investissement immobilier locatif tout en augmentant rapidement le nombre de logements disponibles sur le territoire.
Qu'est-ce que le
dispositif Jeanbrun (relance logement) ?
Concrètement, l’investisseur acquiert un bien destiné à la location et peut déduire chaque année une partie de sa valeur (hors foncier) de ses loyers imposables. Ce mécanisme permet de réduire l’assiette fiscale de manière progressive et durable.
Ce dispositif s’inscrit dans une volonté de simplification et de stabilisation de la fiscalité immobilière, en mettant fin à la succession de dispositifs temporaires. Il a également pour objectif de mobiliser l’épargne des Français pour soutenir la construction de logements, avec un objectif ambitieux de 2 millions de logements supplémentaires d’ici 2030.
Il s’adresse principalement aux investisseurs souhaitant :
- Se constituer un patrimoine sur le long terme
- Générer des revenus locatifs optimisés fiscalement
- Participer au développement de l’offre locative
Les avantages fiscaux
pour les investisseurs
Le dispositif Jeanbrun propose une approche fiscale particulièrement intéressante pour les investisseurs souhaitant optimiser leurs revenus locatifs tout en s’inscrivant dans une stratégie patrimoniale de long terme.
Contrairement aux anciens dispositifs basés sur une réduction d’impôt, l’avantage fiscal repose ici sur un travail en profondeur de la base imposable, ce qui permet une optimisation plus fine et souvent plus durable.
Concrètement, le dispositif permet :
Jusqu'à 12 000 euros d'amortissement par an
Il vient réduire directement le résultat imposable des loyers perçusJusqu'à 10 700 euros de déduction des autres revenus du foyer
Si vos charges sont supérieures à vos loyers encaissés, vous créez un "déficit". La loi vous autorise à soustraire ce déficit de votre revenu global (salaires, pensions de retraite, revenus d'activité) dans la limite annuelle de 10 700 €.Concrètement,
comment ça se passe ?
Une fois le bien acquis et mis en location nue, les loyers perçus viennent alimenter la catégorie des revenus fonciers. C’est à ce moment que le mécanisme du dispositif Jeanbrun entre en jeu.
Chaque année, le couple va pouvoir déduire de ses loyers :
- Les intérêts d’emprunt liés au crédit immobilier ;
- Les charges courantes (taxe foncière, frais de gestion, entretien) ;
- Et surtout une part du prix du bien via l’amortissement.
Cette combinaison de déductions permet de réduire le résultat fiscal. Dans de nombreux cas, les loyers deviennent peu ou pas imposés, malgré un encaissement réel.
Sur les premières années, où les intérêts d’emprunt sont plus élevés, il est fréquent de constater :
- Un résultat fiscal nul ou négatif ;
- La création d’un déficit foncier, imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 € par an) ;
- Une pression fiscale très limitée.
À mesure que le crédit se rembourse et que les intérêts diminuent, la fiscalité peut progressivement réapparaître. Toutefois, l’amortissement permet généralement de continuer à limiter l’imposition sur une durée relativement longue.
Ces résultats dépendent bien entendu du profil de l’investisseur, du niveau de fiscalité, du financement, ainsi que de la gestion du bien (charges, vacance locative, évolution des loyers).
Conditions d'éligibilité
et contraintes du dispositif
Comme tout cadre fiscal incitatif, ce dernier s’accompagne de conditions d’éligibilité, destinées à sécuriser le dispositif et à garantir son efficacité sur le long terme. L’investissement doit concerner un logement destiné à la location sur une durée minimale d’engagement, permettant d’assurer la stabilité de l’offre locative dans les zones où la demande est la plus forte.
La mise en location s’effectue en principe à usage de résidence principale du locataire, dans le respect de plafonds de loyers définis par zone géographique, afin de maintenir un équilibre entre rentabilité pour l’investisseur et accessibilité pour les occupants.
Quelles sont les conditions de location ?
Le logement
Il doit être loué videLa durée
Vous vous engagez sur 9 ans minimumLe locataire
Le logement doit être sa résidence principaleLa réactivité
Vous disposez de 12 mois après la remise des clés pour trouver un locataireTout d’abord, le cadre est strictement encadré : la location meublée ainsi que la location de courte durée sont exclues du dispositif. L’investisseur s’engage par ailleurs à maintenir le logement loué pendant une durée minimale de 9 ans, avec des loyers plafonnés et un choix du locataire soumis à des plafonds de ressources, afin de préserver l’accessibilité du logement.
Sur le plan fiscal et patrimonial, certaines limites doivent également être prises en compte. Seuls 80 % de la valeur totale du logement sont amortissables, le foncier restant exclu du mécanisme, ce qui impose une projection financière précise. De plus, la location à un membre de la famille proche est interdite, réduisant la souplesse dans la gestion du patrimoine.
Ces contraintes soulignent l’importance d’un accompagnement, afin de vérifier l’adéquation du dispositif avec la situation, les objectifs et l’horizon patrimonial de chaque investisseur.
Pourquoi ce dispositif change
la donne pour l'immobilier neuf ?
Entre 2024 et 2025, les mises en chantier ont chuté de plus de 20 %, tandis que la demande locative continue de progresser fortement. Le Gouvernement fixe désormais un objectif de 400 000 logements construits par an pour répondre aux besoins du marché.
Dans ce contexte, le dispositif Relance logement vise à relancer massivement l’investissement locatif privé en proposant un cadre fiscal plus stable, plus lisible et plus durable.
Pour les investisseurs, ce nouveau modèle présente plusieurs avantages :
- Une fiscalité optimisée sur le long terme
- Une meilleure visibilité
- Un positionnement sur des logements récents ou rénovés
- Une réponse directe à une demande locative forte
La combinaison entre performance énergétique, normes modernes et avantage fiscal crée une opportunité patrimoniale cohérente dans un environnement immobilier en mutation.
Le dispose de Logement Locatif Intermédiaire (LLI) :
définition et articulation avec le dispositif Jeanbrun
Qu'est-ce que
le dispositif LLI ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif destiné à développer une offre de logements à loyers modérés pour les classes moyennes, c’est‑à‑dire des ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais insuffisants pour se loger durablement dans le parc privé aux loyers de marché.
Le principe du LLI repose sur un engagement du propriétaire à louer son bien à un loyer plafonné, inférieur aux prix du marché libre, et à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds définis par l’État. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’avantages financiers significatifs à l’acquisition du bien.
À l’origine réservé aux acteurs institutionnels (bailleurs sociaux, foncières, Action Logement…), le LLI est accessible aux investisseurs particuliers depuis 2024, sous certaines conditions, ce qui en fait aujourd’hui un véritable levier pour l’investissement locatif dans le neuf.
Les principaux avantages
du LLI pour l'investisseur
En contrepartie de ces avantages, le propriétaire s’engage à respecter un cadre locatif strict. Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale, pour une durée d’engagement longue, généralement fixée à quinze ans. Les loyers pratiqués doivent rester inférieurs aux niveaux du marché libre et les locataires doivent répondre à des plafonds de ressources définis par la réglementation. Par ailleurs, seuls certains programmes immobiliers, spécifiquement labellisés LLI et situés majoritairement en zones tendues, peuvent ouvrir droit à ce dispositif.
Le LLI s’inscrit ainsi avant tout comme un outil de production de logements, porté par une logique à la fois économique et sociale, visant à faciliter l’accès au logement des classes moyennes tout en offrant aux investisseurs des conditions d’acquisition particulièrement attractives.
Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun
et le LLI ?
Il ne s’agit toutefois ni d’un nouveau dispositif unique, ni d’une fusion juridique. En réalité, ce cumul correspond simplement à la combinaison de deux cadres : le dispositif Jeanbrun, qui agit sur la fiscalité des revenus locatifs via un mécanisme d’amortissement, et le LLI, qui encadre les conditions de location (loyers, profils des locataires) et offre des avantages à l’achat, notamment via une TVA réduite.
Concrètement, un logement peut relever à la fois du cadre Jeanbrun et du LLI si l’investisseur respecte l’ensemble des exigences imposées par chacun d’eux. Le fait que le bien soit neuf ou situé en zone tendue ne suffit pas à lui seul : la compatibilité dépend du respect global des règles applicables au logement, à la mise en location et au cadre juridique du projet.
Lorsqu’il est possible, ce cumul permet de combiner deux logiques complémentaires. Le LLI agit en amont en réduisant le coût d’acquisition du bien, tandis que le dispositif Jeanbrun intervient dans le temps en optimisant la fiscalité des loyers perçus.
Mirandole Patrimoine,
un accompagnement clé pour comprendre et structurer votre projet
Face à la complexité des nouveaux dispositifs fiscaux et aux évolutions constantes du cadre réglementaire, être bien accompagné devient un élément déterminant dans la réussite d’un projet d’investissement. Chez Mirandole Patrimoine, nous avons pour mission d’éclairer les investisseurs sur le fonctionnement du dispositif et sur son intégration au sein d’une stratégie patrimoniale globale.
Notre accompagnement repose sur une analyse personnalisée de votre situation, de vos objectifs et de votre fiscalité, afin de déterminer si ce dernier constitue une opportunité pertinente pour vous. Grâce à notre expertise du logement neuf, des mécanismes d’amortissement et des enjeux patrimoniaux de long terme, nous aidons nos clients à prendre des décisions éclairées, sécuriser leurs investissements et bâtir un patrimoine durable, en phase avec les nouvelles orientations du marché.
